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小區480萬元公共收益怎么分?廈門業主狀告業委會

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  臺海網4月3日訊(海峽導報記者 陳捷 通訊員 思法/文 陶小莫/漫畫)小區公共收益,究竟該怎么分配?業委會擅自分配480萬元共有車位收益,業主能否起訴追回?近日,思明法院發布《房地產審判白皮書暨典型案例(2016-2019)》,其中有一起小區公共收益引發的官司特別引人關注。

  據統計,2016年至2019年思明法院共受理房地產案件18528件,平均每年4600多件,訴訟標的總額達100.25億元。在這些案件中,數量最多的有三類:物業服務合同糾紛(物業起訴業主要求支付物業服務費),占29%;房屋買賣合同糾紛(含商品房預售合同糾紛),占22%;租賃合同糾紛,占16%。

糾紛

未經業主共同決定 業委會擅分480萬元

  這起案件的原告王某、呂某系廈門市某小區業主,而被告則是該小區業主委員會。

  原來,該小區共有車位100個。2013年9月29日,該小區業委會將小區內的100個車位租出去,承租方每月支付10萬元借用費,期限30個月,共計300萬元。不久后,業委會召開業主委員會會議,并形成了《會議紀要》,其中第3項內容為“停車場業委會(全體業主)50%金額,委員初步意向考慮用這筆款項為業主建一座文化休閑會所……”

  2016年4月22日,停車位被繼續租借,期限18個月。這一次,18個月的借用費為180萬元。同年12月23日,業委會再次作出《會議紀要》,對480萬元的車位借用費進行分配。480萬扣除分給業主專項公維金賬戶180萬元,分給物業公司144萬元,剩余156萬元按產權證建筑面積(包括車位產權)比例分給小區業主。

  隨后,該業主委員會發布《公告》,對車位借用費的取得及去向進行說明,告知車位借用費由業委會、物業公司各分成70%、30%,已支付物業公司120萬元。

  看到《公告》,得知車位借用費一部分被分給物業公司后,小區業主王某、呂某提起訴訟,將業委會告上法庭。

  業主起訴認為,被告業委會在未召開業主大會、也沒有按法定形式經小區業主共同討論決定的情況下作出的《會議紀要》及《公告》,侵害業主利益。

  因此,原告起訴請求法院判決撤銷小區業委會作出的相關會議紀要和公告。

判決

業委會未經授權 侵權決議應當撤銷

  思明區法院審理后認為,本案被告業主委員會作出的案涉《會議紀要》內容,系處分某公司借用小區共有部位所支付的借用費補償款480萬元,以及作出改變共用設施用途等決定的行為。但是,該業委會作出相關決議未召開業主大會審議,并經相關業主、業主大會同意或授權。

  首先,根據《物業管理條例》和《業主大會議事規則》,業委會享有的物業管理權并未包括未經相關業主、業主大會同意利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的權利。

  其次,并無證據證明業委會與物業公司簽訂的《物業服務合同》中有關停車位收益分配的條款經過業主授權同意。

  第三,處分車位借用費補償款480萬元,屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”,根據《物業管理條例》的規定,必須由業主共同決定。

  因此,被告業委會未經相關業主、業主大會的同意作出的案涉《會議紀要》內容,并未取得相關授權,其行為侵害了小區業主的合法利益,應當予以撤銷。

  最終,思明法院作出一審判決,撤銷了被告業委會作出的案涉會議紀要及公告。

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